住房成为5月4日的国务院常务会议关注的大问题之一。

  会议指出，实行购租并举，发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件，推动新型城镇化进程。

  在会议确定的发展住房租赁市场的4项举措中，有一项格外引人关注。“推进公租房货币化，政府对保障对象通过市场租房给予补贴。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、教师等专业技术人员，凡符合条件的应纳入公租房保障范围。”这一举措涉及广大青年群体的利益，也被认为是公租房政策思路发生改变。

  “这其实是一改往日方法，把补贴落在"人头"上而不是"砖头"上。”中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜认为，政府建了很多公租房，但很多公 租房因为地段、配套设施不好，很多申请者看不上。“虽然价格便宜一些，但购房者的交通成本又上去了，孩子没法上学，老人没法看病，这些生活成本同样很 高。”在汪利娜看来，政府建公租房效益未必最好，“现在政府可以直接把货币补贴到人头，租房者根据自己的条件去找合适的租赁性住房。”

  但一些行业人士也提醒，补贴一定要有凭证，政府要警惕一些人伪造虚假的租赁交易去骗补贴。“政府需要通过管理租房机构防控风险，让受补贴的对象通过合规的租房机构租房子，所出具的合同可信度更高，政府也便于管理，防止骗补。”优客逸家创始人兼CEO刘翔建议。

  会议为鼓励发展住房租赁市场，还提出了“支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务”“鼓励个人依法出租自有住房”“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房”“推进公租房货币化”等政策。

  汪利娜多年来一直呼吁政府少建公租房，尽量把存量房推向市场，加大租房房源。在她看来，新政出台是当前房地产去库存和新型城镇化下刚需主体变化两大背景共同作用的结果。

  汪利娜认为，现在房地产去库存已是整个产业发展的“重头戏”。国务院发展研究中心副主任王一鸣此前曾指出，按照大口径计算的话，我国房地产库存需要6年5个月才能消化掉。

  汪利娜认为，我国现在城镇住宅市场的刚需主体已经发生了变化，很多城镇居民已经解决了自己的住房问题，现阶段真正需要住房的刚需主体是刚毕业、刚就业和刚进城的新市民，而即便放开限购政策，这些人也不一定马上买得起房。

  亚豪机构市场总监郭毅也有同感，北上广深一线城市土地资源紧张，房价涨速快，这让刚刚进入这些城市的人很难找到买得起又适合自己的住房。

  “从对土地合理利用的角度考虑，大力开展住房租赁市场，将形成阶梯型消费。”郭毅表示，应该让刚毕业、刚就业、刚进城的人群先租后换再逐步改善，而不是让一个刚毕业的学生用父母的积蓄来买一套房子。

  与此前出台的一些房地产去库存政策相比，培育租房市场能让租房市场的供求关系变得更加灵活。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖发现，从去年开始，政 府就越来越重视住房租赁市场，“购租并举”也被确立为化解房地产库存的重要举措。此次进一步提出框架性的政策，就是为了增加租赁房源、发展住房租赁企业和 规范市场管理、保障交易各方的权益，从供给侧方向出发进行改革，发展住房租赁市场，帮助房地产去库存。

  “新政击中了以前住房租赁市场的诸多痛点。”胡景晖表示，分散式的房源散布于各大社区的小业主手中，租金成本较高，租赁关系也难保持稳定，能够拿到整栋的公寓项目更是可遇而不可求，“要么价格太高，要么无法达成长期稳定的租赁关系。”

  今年的全国两会上，住房和城乡建设部部长副部长倪虹曾表示，相比住房制度中的买卖市场和住房保障，我国的租赁市场发展还很落后，原因主要在于4 个方面，一是缺少专营住房租赁企业，没有形成规模；二是租赁市场房源少，主要是二手房和旧房，一手房租赁市场较少；三是中介机构服务上还存在不规范、无序 竞争问题；四是在机制体制和有关法律方面还需完善。

  “如今，政府开始鼓励个人依法出租自有住房，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，可以大大增加市场的房源供应，从而盘活部分存量房，使其成为有效的租赁房源供给，对我们住房租赁业务规模化发展意义重大。”胡景晖表示。

  刘翔也认为，原来不适合或者不能作商业用地的房源会被供给出来，可以促进租赁市场的发展。“我们这几年也一直都没有盈利，租赁行业必须上规模。”

  汪利娜认为，基于目前城市房源情况分化现象严重的问题，允许商业用房改变性质，主要针对的是三四线城市商业地产中大量积压的房源，这个政策给了地产商一个新的选择路径。对于一线城市来说，盘活个人手里的存量房更能解决租房市场房源紧缺的问题。

  让开发商变卖房为租房，“松手”的难度之大，郭毅已经想象得到。因为这里面涉及到的问题太多，比如房屋、公共设施、配套服务等适不适合转变，开 发商对于资金回笼的需求等。“另外，商业地产规划的容积率指标比普通住宅要高很多，安保、电梯和车位是不是能够承载居住的需求。租赁住宅用房可以申请学区 房，但商业用房是不是有同样的功能？这些问题政府还需要出台具体细则去明确。”郭毅说。

  胡景晖也表示，虽然拓宽租赁市场房源可以将现有的房源数量比例提高30%，但还需要国家在税费、金融等政策上给与更多支持，如降低所得税、流转税，调整相关行业在商业银行的信用评级或者抵押要求，并给予利率优惠，使有能力的公司可以直接融资等。