刚结束的万科转型战略发布会，是建立在对房地产开发销售模式的颠覆上，先租后买，租金可抵房款。”近日，该消息在微信与自媒体渠道的“刷屏”，令万科又一次成为地产圈里的话题王。而引起热议的关键，就在于“先租后买”，在有关解读中，这种模式被指或“血洗市场”，“让资本实力不够雄厚的小开发商全体倒闭”。

  不过，记者调查发现，这一销售模式的醉翁之意，依旧是“去库存”。在相关分析人士看来，开发商的类似举措，也很可能是为金融化找口子。

  万科解释“被头条”：不会颠覆原销售模式“暂时没法买房?不要紧，你可以先租房住;过两年想买房了?没问题，你此前缴纳的租金就自动转为购房时的房款。”这是重庆当地媒体在宣传万科一项目时使用的语句。万科在重庆推出的首个长租公寓，却令业内中小房企草木皆兵。

  “万科太狠了!彻底不让小开发商活!小伙伴公司彻底倒闭的节奏?”微博@基金庄正的解读，为“先租后买”模式蒙上了一层神秘的面纱。而在广泛流传的消息中，这种模式更被指或“血洗市场”。“万科难道是要垄断中国的商品房市场了吗?”“先租后买将是房地产的新模式。”一时间，在微信自媒体账号中亦众说纷纭。

  直到事件发酵近24小时后，当事方万科才通过官方微信订阅号“万科周刊”进行了“辟谣”，“近期重庆万科在开展西九项目万科驿(长租公寓)业务推广过程中，采用了与住宅销售联动的营销方式，即租客入住万科西九项目的长租公寓，如购买西九二期住宅即可减免与租屋2年租金等额的房款，认购万科其他在售楼盘时同样可享额外优惠等政策等。”

  简而言之，引发轩然大波的万科版“先租后买”，即租赁万科房子后，如果以后买了万科的房子，那么以前支付的租金可以抵做购房款的一部分。但万科也表示，“目前万科各地公司在推广长租公寓业务时，部分公司采用了与万科重庆公司类似的做法，但尚未成为万科集团的统一部署。不能理解为对原有开发业务的替代，更不是全面颠覆原有的开发销售模式。”

  不过，对于此次万科所谓的“被头条”，多位市场分析人士均认为有炒作嫌疑。著名房地产专家陈真诚指出，万科此次是借鉴了汽车类似营销，也可说针对营销对象做隐性折扣。但鉴于此次定的租金和房价售价不低，故有炒作嫌疑。

  “先租后售”背后：实为锁定租客去库存

  据1999年7月出版的《实用房产知识手册》，房屋先租后售是指房地产开发经营企业投资建造并已取得《房地产权证》的商品房及房屋所有权人拥有的存量产权房屋，采取先出租给承租人使用，再根据合同约定出售给该承租人的一种促销行为。

  早在今年初，住建部发布培育住房租赁市场的指导性文件，亦指出未来政府有望建立官办租房信息平台，在供个人发布信息的同时呈现中介信用档案，鼓励社会“包租公”发展，支持开发商持有出租房源。有业内人士对此指出，这对于开发商来讲是可行的，尤其适用于销售周期长、户型面积区间较小的项目。这种租售结合的方式有利于吸引刚刚毕业的大学生和刚工作的年轻人。

  事实上，万科涉足长租公寓领域并非首次。记者了解到，就在成都，目前也在进行名为“成都万科新租客运动”的活动。不过，这种先租后买的模式都是针对已经出售并交付的万科楼盘，并且只提供整租，不提供合租。而租住在万科社区的租户，在购买成都万科在售项目时，可享受每月1600元，不超过半年的租金补贴。而在第46届成都秋季房交会时，万科还曾与优客逸家联手推出的“房租抵房款”，针对万科成都金色城市、金色乐府、金色名邸、万科城等四个楼盘推出类似活动。覆盖范围可谓远超重庆。

  不过，万科版的“先租后买”是否真的能够有效缓解购房者的压力?也许并不见得。总体来看，“租金抵房款”额度有限。在重庆西九项目中，粗略计算，该活动相当于在开盘前为租客让利4个点左右，而成都补贴金额亦不超过所购买房源总价的0.5%。

  对于普通租户而言，租金可以抵扣房款，更大的意义或在于有利于购房者通过先租住其计划购买的房屋，深入了解该房屋的建造和装修、设备质量，避免直接购房因质量问题而带来的纠纷。对此，万科方面亦坦言，“长租公寓业务可以为住宅开发业务储备客户、提前锁定客户。”或因此，虽然“目前并无具体的计划，更没有已经实施的案例”，但万科亦未排除未来探索住宅本身“租售并举”、“先租后售”等新的业务模式的可能性。

  金融地产融合加速：

  尾款证券化或成大趋势

  此次争议的另一个焦点，则在于"先租后买"类似于万科自己当银行，做金融租赁，然后可以把项目打包卖到市场上7%收益”的猜想。事实上，陈真诚认为，万科“先租后售”之后，后面的应收款确实有可能进行证券化。

  就在11月13日，“汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项管理计划”获上海证券交易所无异议函后，正式完成发行。该专项计划的顺利发行，也被指意味着国内市场上首单购房尾款资产证券化项目正式出炉。

  “在一般的购房流程中，购房者交完首付之后，申请按揭贷款到批复需要一定的时间。购房尾款ABS就是在消费者按揭批复下来之前，开发商通过证券化方式融资的一种手段，它可以缓解房企在购房尾款到位之前资金方面的压力，进一步优化企业财务结构。”有券商分析师表示。

  在易居中国执行总裁丁祖昱看来，尾款证券化可能引起房地产金融的一场革命。“现金流是房企的生命线。特别对规模房企来讲，尾款所占据的比例巨大，今天如果能够有一款证券化产品把尾款全部变现的话，将大大改善房地产企业的现金流。”不过，出于对各种风险方面的担心，特别是道德风险，丁祖昱认为，未来的房地产金融的参与者肯定是规模房企，即品牌房企。

  事实上，目前许多开发商已从“地产的金融”升级为“金融的地产”的核心战略思路，并更多的开始资产证券化尝试。根据国务院相关部门统计，截至2014年底，全国逾70万亿元信贷余额中，商业性房地产贷款余额为15万亿元，其中房地产开发贷款余额3.5万亿元，按照上市银行60%抵押、质押类贷款的比重估算，全面启动资产证券化业务将对接一个市场总量为10万亿元的大蛋糕。